夫婦間の不動産譲渡にかかる税金と注意点は？わかりやすく解説します！

2025年4月12日

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夫婦の間で不動産を譲渡する際、思いのほか複雑な税金の問題が発生します。「単に名義を変えるだけだから大丈夫」と安易に考えていると、思わぬ税金負担や手続きの煩雑さに直面することも。この記事では、夫婦間での不動産譲渡にかかる税金の仕組みや注意点を、わかりやすく解説します。配偶者控除の活用方法や税金を抑える合法的な方法まで、具体的な事例を交えながら詳しく見ていきましょう。

夫婦間で不動産を譲渡するときの税金の基本

不動産を夫婦間で譲渡するとき、一般的な不動産売買と同じように税金がかかります。しかし、配偶者だからこそ適用できる特例もあります。まずは基本的な仕組みを理解しましょう。

夫婦間譲渡と一般的な不動産譲渡の違い

夫婦間の不動産譲渡と、第三者への譲渡には大きな違いがあります。一般的な不動産売買では、売主は譲渡所得に対して所得税・住民税がかかり、買主は不動産取得税や登録免許税を負担します。

夫婦間の譲渡の場合も基本的な税金の種類は同じですが、「配偶者控除」という特例を使えるケースがあります。また、贈与という形で譲渡する場合には、売買とは異なる税金の計算方法が適用されます。

親族間の取引は税務署から「名義預け」などの疑いで調査されやすいという特徴もあります。適正な価格設定と手続きが重要です。

配偶者控除の適用条件

配偶者控除は、婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用財産を譲渡する場合に適用できる特例です。この控除を使うと、最高3,000万円まで譲渡所得から控除できるため、大きな節税効果が期待できます。

適用条件は、譲渡の年の1月1日時点で婚姻期間が20年以上であること、譲渡する財産が居住用財産であること、譲渡価額が1億円以下であること、過去にこの特例を利用していないことです。

この特例は一生に一度しか使えないため、タイミングを見極めることが大切です。また、2025年4月現在も有効な制度ですが、税制は変更されることがあるため、最新情報を確認することをお勧めします。

譲渡所得の計算方法

不動産を譲渡したときの譲渡所得は、基本的に「譲渡価額 – (取得費 + 譲渡費用)」で求められます。

取得費は、その不動産を購入したときの価格に、改良費などを加えた金額です。譲渡費用には、仲介手数料や印紙税などの譲渡に要した費用が含まれます。

取得費がわからない場合は、譲渡価額の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うこともできます。ただし、実際の取得費が明らかな場合は、その金額を使った方が有利なケースが多いです。

譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合は39.63%（所得税30.63%、住民税9%）、5年超の「長期譲渡所得」の場合は20.315%（所得税15.315%、住民税5%）となります。

夫婦間不動産譲渡で発生する主な税金

夫婦間で不動産を譲渡する際には、いくつかの税金が発生します。どのような税金がかかるのか、具体的に見ていきましょう。

所得税・住民税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。先ほど説明したように、所有期間が5年を超えるか否かで税率が大きく変わります。

例えば、3,000万円の譲渡所得が出た場合、短期譲渡所得であれば約1,189万円、長期譲渡所得であれば約609万円の税金がかかる計算になります。この差額は非常に大きいため、可能であれば5年以上所有してから譲渡することをお勧めします。

ただし、配偶者控除を適用できる場合は、最大3,000万円まで控除できるため、大幅に税負担を減らせる可能性があります。

贈与税

売買ではなく贈与の形で不動産を譲渡する場合、受け取る側に贈与税がかかります。贈与税は、1年間（1月1日から12月31日まで）に受け取った贈与財産の合計額から基礎控除額110万円を差し引いた金額に対して課税されます。

贈与税の税率は、贈与を受けた財産の価額によって10%から55%まで段階的に上がります。例えば、1,000万円の不動産を贈与された場合、基礎控除後の890万円に対して約170万円の贈与税がかかる計算になります。

夫婦間の贈与では「配偶者控除」という別の特例もあり、婚姻期間が20年以上の場合、居住用不動産の贈与について最大2,000万円まで控除できます。この特例も一生に一度しか使えないため、慎重に検討する必要があります。

登録免許税

不動産の所有権を移転する際には、法務局で登記を行う必要があり、その際に登録免許税がかかります。登録免許税の税率は、不動産の種類や取引の種類によって異なります。

取引の種類	土地の税率	建物の税率
売買	固定資産税評価額の1.5%	固定資産税評価額の2.0%
贈与	固定資産税評価額の2.0%	固定資産税評価額の2.0%

例えば、固定資産税評価額が土地2,000万円、建物1,000万円の不動産を売買で譲渡する場合、登録免許税は土地が30万円、建物が20万円で、合計50万円となります。

不動産取得税

不動産を取得した際には、不動産取得税がかかります。税率は原則として4%ですが、住宅用の土地や建物については、一定の要件を満たせば軽減措置があります。

住宅用の土地の場合、取得した土地の面積が200㎡以下の部分については、課税標準が2分の1に軽減されます。また、新築住宅や一定の要件を満たす中古住宅の場合も、課税標準の特例があります。

夫婦間の譲渡であっても、これらの税金は基本的に発生します。ただし、婚姻期間や居住用財産かどうかなどの条件によって、適用できる特例が異なるため、自分のケースに合った節税方法を検討することが大切です。

夫婦間で不動産を譲渡する方法

夫婦間で不動産を譲渡する方法には、主に「売買」「贈与」「共有名義への変更」の3つがあります。それぞれの特徴と税金面での違いを見ていきましょう。

売買による譲渡

売買は、文字通り不動産を売り買いする方法です。市場価格に近い金額で取引することで、税務署から「名義預け」などの疑いを持たれるリスクを減らせます。

売買の場合、売主側には譲渡所得税がかかり、買主側には不動産取得税や登録免許税がかかります。ただし、配偶者控除の条件を満たせば、最大3,000万円まで譲渡所得から控除できるため、税負担を大きく減らせる可能性があります。

売買契約書を作成し、適正な価格で取引することが重要です。あまりに安い価格での売買は、一部贈与とみなされる可能性があるため注意が必要です。

贈与による譲渡

贈与は、対価を受け取らずに不動産を譲る方法です。贈与の場合、贈与する側には原則として税金はかかりませんが、贈与を受ける側には贈与税がかかります。

贈与税は累進課税で、贈与を受けた財産の価額が大きいほど税率が高くなります。ただし、基礎控除として年間110万円までは非課税です。また、夫婦間の居住用不動産の贈与については、婚姻期間が20年以上であれば最大2,000万円まで控除できる特例もあります。

贈与の場合も、贈与契約書を作成し、法務局で所有権移転登記を行う必要があります。贈与税の申告は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに行います。

共有名義への変更

もう一つの方法として、不動産を夫婦の共有名義にする方法があります。例えば、夫が単独で所有している不動産の一部（持分）を妻に譲渡するケースです。

共有名義への変更も、売買か贈与のいずれかの形で行います。譲渡する持分の割合に応じて、売買であれば譲渡所得税、贈与であれば贈与税がかかります。

共有名義にすることで、将来的な相続対策になるほか、夫婦で住宅ローン控除を分け合えるケースもあります。ただし、共有名義にすると、将来的に不動産を売却する際などに共有者全員の同意が必要になるため、その点は考慮しておく必要があります。

税金を抑える合法的な方法

夫婦間で不動産を譲渡する際に、税金を抑える合法的な方法をいくつか紹介します。適切な方法を選ぶことで、大幅な節税が可能になる場合もあります。

配偶者控除を活用する

先ほども触れましたが、婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用財産を譲渡する場合、最大3,000万円まで譲渡所得から控除できる「配偶者控除」を活用できます。

例えば、取得費1,000万円の不動産を4,000万円で配偶者に売却した場合、通常であれば3,000万円の譲渡所得に対して税金がかかりますが、この特例を使えば税金がゼロになります。

ただし、この特例は一生に一度しか使えないため、タイミングを見極めることが大切です。また、譲渡価額が1億円を超える場合は、超えた部分については控除が適用されないため注意が必要です。

居住用財産の特例を利用する

居住用財産を譲渡する場合、一般的な特例として「3,000万円特別控除」や「10年超所有の軽減税率」などがあります。これらの特例は、夫婦間の譲渡でも条件を満たせば適用できます。

「3,000万円特別控除」は、自分が住んでいた家を売却する際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。「10年超所有の軽減税率」は、10年を超えて所有していた居住用財産を譲渡した場合、譲渡所得に対する税率が14.21%（所得税10.21%、住民税4%）に軽減される特例です。

これらの特例は、配偶者控除と併用できないため、どちらが有利かを計算して選ぶ必要があります。一般的には、譲渡所得が3,000万円を超える場合は配偶者控除、3,000万円以下で10年超所有している場合は軽減税率の方が有利になることが多いです。

住宅ローン控除との関係

不動産を購入する側が住宅ローンを組む場合、「住宅ローン控除」を受けられる可能性があります。住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高の0.7%を所得税から控除できる制度です。

夫婦間で不動産を譲渡する場合でも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。ただし、親族間売買の場合、「特別の関係がある者からの取得」とみなされ、住宅ローン控除が適用されないケースもあるため、事前に確認が必要です。

また、共有名義で購入した場合、それぞれの持分に応じて住宅ローン控除を受けられる可能性があります。夫婦でそれぞれ所得がある場合は、共有名義にして住宅ローン控除を分け合うことで、世帯全体の税負担を減らせるケースもあります。

夫婦間不動産譲渡の注意点

夫婦間で不動産を譲渡する際には、いくつか注意すべき点があります。税務署の調査リスクや適正な価格設定の重要性など、トラブルを避けるためのポイントを解説します。

税務署の「名義預け」への警戒

夫婦間などの親族間での不動産取引は、税務署から「名義預け」の疑いで調査されるリスクがあります。名義預けとは、実質的な所有者と登記上の所有者が異なる状態のことで、税金逃れの手段として使われることがあるため、税務署は厳しくチェックしています。

例えば、夫が実質的に所有・使用している不動産を、税金対策のために形式的に妻名義にしているケースなどが該当します。このような場合、税務署の調査で「名義預け」と判断されると、本来納めるべきだった税金に加えて、延滞税や加算税が課される可能性があります。

名義預けと判断されないためには、実際に対価の支払いが行われていること、登記の変更が適切に行われていること、譲渡後の管理や使用実態が名義人に移っていることなどが重要です。取引の実態を証明できる書類や証拠を残しておくことをお勧めします。

適正な価格設定の重要性

夫婦間の不動産譲渡では、適正な価格設定が非常に重要です。あまりに安い価格での売買は、一部贈与とみなされる可能性があります。例えば、市場価値が3,000万円の不動産を1,000万円で売却した場合、差額の2,000万円分は贈与とみなされ、贈与税の対象となる可能性があります。

適正な価格を設定するためには、不動産鑑定士による鑑定評価や、近隣の類似物件の取引価格を参考にするとよいでしょう。また、売買契約書には適正な価格を記載し、実際にその金額で取引を行うことが大切です。

一方、贈与の場合は、贈与税の計算基準となる「時価」が重要です。贈与税における時価は、一般的に固定資産税評価額が基準となりますが、実際の市場価格との乖離が大きい場合は、不動産鑑定評価などを参考にすることもあります。

書類の正確な準備と保管

夫婦間の不動産譲渡では、取引の実態を証明するための書類を正確に準備し、長期間保管することが重要です。特に売買契約書または贈与契約書、金銭の授受を証明する書類（振込明細書など）、不動産の評価額を示す書類（不動産鑑定書など）、登記関係の書類（登記簿謄本、登記申請書など）、税金の申告書や納税証明書などが重要です。

これらの書類は、税務調査があった際に取引の実態を証明するための重要な証拠となります。特に売買代金の支払いを証明する書類は、実際に対価を支払ったことを示す重要な証拠となるため、銀行振込などの記録が残る方法で支払いを行い、その証明書を保管しておくことをお勧めします。

また、これらの書類は少なくとも7年間は保管しておくべきです。税務調査は原則として5年以内に行われますが、悪質な脱税と判断された場合は7年まで遡って調査される可能性があるためです。

夫婦間不動産譲渡の具体的な手続き

夫婦間で不動産を譲渡する際の具体的な手続きについて解説します。必要な書類や手続きの流れ、専門家に相談すべきポイントなどを詳しく見ていきましょう。

必要な書類一覧

夫婦間で不動産を譲渡する際に必要な書類は、売買か贈与かによって若干異なります。主な必要書類として、売買の場合は売買契約書、不動産の登記識別情報（権利証）、印鑑証明書（売主・買主とも）、住民票、固定資産税評価証明書、固定資産税納税証明書、実印などが必要です。

贈与の場合は、贈与契約書、不動産の登記識別情報（権利証）、印鑑証明書（贈与者・受贈者とも）、住民票、固定資産税評価証明書、実印などが必要となります。

これらの書類を準備した上で、司法書士に依頼して所有権移転登記を行います。また、税金の申告に必要な書類も別途準備する必要があります。

手続きの流れとタイムライン

夫婦間で不動産を譲渡する際の手続きの流れは、大まかに「不動産の評価」「契約書の作成」「決済・引き渡し」「所有権移転登記」「税金の申告・納付」という順序で進みます。

まず不動産の評価では、市場価格や固定資産税評価額を確認し、適正な譲渡価格を決定します。次に契約書の作成を行い、売買の場合は代金の支払いと物件の引き渡しを行います。その後、司法書士に依頼して法務局で所有権移転登記を行い、最後に譲渡所得税や贈与税などの申告・納付を行います。

所有権移転登記は、契約締結後できるだけ早く行うことをお勧めします。登記を遅らせると、その間に差押えなどのリスクが生じる可能性があるためです。

税金の申告については、譲渡所得税は譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行います。贈与税は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに申告・納付します。

専門家に相談すべきポイント

夫婦間の不動産譲渡は、税金や法律の専門知識が必要な場面が多いため、専門家に相談することをお勧めします。特に税金対策、契約書の作成、登記手続き、将来的な相続対策などは、専門家のアドバイスを受けると安心です。

税理士に相談することで、自分のケースに最適な譲渡方法や特例の適用について、具体的なアドバイスを受けられます。また、司法書士や弁護士に依頼することで、法的に問題のない契約書を作成できます。登記手続きは司法書士に依頼することでスムーズに進められますし、将来的な相続対策については税理士や弁護士に相談することで、不動産譲渡を含めた総合的な相続対策を立てられます。

専門家に相談する際は、自分の状況や目的を明確に伝え、複数の選択肢を提示してもらうとよいでしょう。また、費用対効果も考慮して、どこまで専門家に依頼するかを決めることも大切です。

夫婦間不動産譲渡の事例と税金シミュレーション

具体的な事例を通して、夫婦間の不動産譲渡にかかる税金をシミュレーションしてみましょう。実際のケースに近い例を挙げることで、自分の状況に当てはめやすくなります。

マイホームを配偶者に譲渡するケース

夫が単独で所有しているマイホーム（土地と建物）を妻に売却するケースを考えてみましょう。築15年の一戸建てで、土地100㎡、建物80㎡、取得時の価格が3,000万円（土地2,000万円、建物1,000万円）、現在の市場価格が4,000万円（土地3,000万円、建物1,000万円）、夫婦の婚姻期間が25年という条件です。

この場合、譲渡所得は「譲渡価額4,000万円 – (取得費3,000万円 + 譲渡費用100万円) = 900万円」となります。婚姻期間が20年以上で居住用財産のため、配偶者控除が適用可能です。控除額は譲渡所得の全額である900万円となり、課税譲渡所得は0円、譲渡所得税も0円となります。

一方、妻側の税負担としては、不動産取得税が「土地：3,000万円 × 1/2（軽減措置） × 3% = 45万円、建物：1,000万円 × 3% = 30万円、合計75万円」、登録免許税が「土地：3,000万円 × 1.5% = 45万円、建物：1,000万円 × 2.0% = 20万円、合計65万円」となります。

このケースでは、配偶者控除を適用することで譲渡所得税がゼロになりますが、妻側は不動産取得税と登録免許税で合計140万円の負担があります。

投資用不動産を配偶者に譲渡するケース

妻が所有している投資用アパート（土地と建物）を夫に売却するケースを考えてみましょう。築10年のアパートで、土地200㎡、建物150㎡、取得時の価格が5,000万円（土地3,000万円、建物2,000万円）、現在の市場価格が6,000万円（土地4,000万円、建物2,000万円）、夫婦の婚姻期間が15年という条件です。

この場合、譲渡所得は「譲渡価額6,000万円 – (取得費5,000万円 + 譲渡費用200万円) = 800万円」となります。所有期間が5年超のため、長期譲渡所得として計算します。税率は20.315%（所得税15.315%、住民税5%）となり、譲渡所得税は「800万円 × 20.315% = 約162.5万円」となります。

夫側の税負担としては、不動産取得税が「土地：4,000万円 × 4% = 160万円、建物：2,000万円 × 4% = 80万円、合計240万円」、登録免許税が「土地：4,000万円 × 1.5% = 60万円、建物：2,000万円 × 2.0% = 40万円、合計100万円」となります。

このケースでは、居住用財産ではないため配偶者控除が適用できません。また、婚姻期間も20年未満のため、通常の長期譲渡所得として課税されます。妻側は譲渡所得税で約162.5万円、夫側は不動産取得税と登録免許税で合計340万円の負担があります。

共有名義から単独名義に変更するケース

夫婦で共有している不動産（夫70%、妻30%）を、妻の単独名義に変更するケースを考えてみましょう。築5年のマンションで、取得時の価格が4,000万円、現在の市場価格が4,500万円、夫婦の婚姻期間が10年という条件です。

この場合、夫の持分70%を妻に譲渡することになります。譲渡所得は「譲渡価額4,500万円 × 70% = 3,150万円、取得費4,000万円 × 70% = 2,800万円、譲渡費用100万円」として計算すると、「3,150万円 – (2,800万円 + 100万円) = 250万円」となります。

所有期間が5年以上のため長期譲渡所得として計算すると、譲渡所得税は「250万円 × 20.315% = 約50.8万円」となります。婚姻期間が20年未満のため、配偶者控除は適用できません。

妻側の税負担としては、不動産取得税が「4,500万円 × 70% × 3%（住宅用軽減税率） = 約94.5万円」、登録免許税が「4,500万円 × 70% × 2% = 63万円」となります。

このケースでは、夫側は譲渡所得税で約50.8万円、妻側は不動産取得税と登録免許税で合計約157.5万円の負担があります。