リースバックとリバースモーゲージの違いは？自宅に住みながら資金を得る2つの方法を比較！

2025年4月11日

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老後の生活資金や急な出費に備えたいけれど、大切な自宅を手放したくない。そんな悩みを抱える方にとって、リースバックとリバースモーゲージは魅力的な選択肢かもしれません。どちらも自宅に住み続けながら資金を得られる方法ですが、仕組みや特徴は大きく異なります。この記事では、リースバックとリバースモーゲージの違いを詳しく解説し、あなたに合った選択をするためのポイントをお伝えします。

リースバックとリバースモーゲージの基本的な仕組み

リースバックとは？売却して住み続ける方法

リースバックは、所有している不動産を業者に売却し、その後は賃貸契約を結んで同じ物件に住み続ける仕組みです。売却代金を一括で受け取れるため、まとまった資金が必要な方に適しています。

例えば、住宅ローンの返済が厳しくなった場合や、事業資金が急に必要になった場合などに活用できます。自宅を売却するものの、引っ越す必要がなく、住み慣れた環境で生活を続けられるのが大きな特徴です。

売却後は賃貸契約に基づいて家賃を支払いながら住み続けることになります。契約内容によっては、将来的に買い戻すオプションが付いている場合もあります。

リバースモーゲージとは？自宅を担保に借りる方法

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関からお金を借りる仕組みです。通常の住宅ローンとは逆の発想で、自宅の資産価値を活用して生活資金などを調達します。所有権はそのまま本人に残り、契約者が亡くなった後や契約終了時に、不動産の売却などによって一括返済する仕組みです。

多くの場合、年金のように毎月一定額を受け取る方式や、必要に応じて融資枠内で引き出せる方式があります。高齢者の方が老後の生活資金として利用するケースが多いのが特徴です。

金融機関によって商品内容は異なりますが、基本的には契約期間中は返済不要で、契約者の死亡時や契約終了時に不動産の売却などで一括返済する形になります。

両者の共通点 – 自宅に住みながら資金調達できる

リースバックとリバースモーゲージの最大の共通点は、「自宅に住み続けながら資金を調達できる」という点です。どちらも住み慣れた家に住み続けられるため、生活環境の変化による精神的負担が少ないのが魅力です。

また、両者とも不動産の資産価値を活用した資金調達方法であり、年金だけでは足りない老後の生活資金を補う選択肢として注目されています。特に高齢者にとっては、貯蓄が少なくても住宅資産があれば活用できる方法として重要な選択肢となっています。

リースバックとリバースモーゲージの主な違い

資金調達の方法の違い

リースバックは不動産を「売却」することで一括して資金を得る方法です。自宅の評価額に応じた金額を一度に受け取ることができます。ただし、市場価格よりも低い金額での買取りになることが多いため、通常の不動産売却よりも受け取れる金額は少なくなる傾向があります。

一方、リバースモーゲージは不動産を「担保」にして「融資」を受ける方法です。毎月一定額を受け取る年金型や、必要に応じて引き出せる枠型など、様々な受取り方法があります。融資額は物件の評価額や契約者の年齢などによって決まります。

所有権はどうなる？

所有権の扱いは両者で大きく異なります。リースバックでは、契約時点で不動産の所有権は業者に移ります。つまり、あなたは「所有者」から「賃借人（借主）」になります。

リバースモーゲージでは、契約期間中も所有権はあなたのままです。あくまでも担保として不動産を提供するだけなので、所有者としての権利は維持されます。固定資産税などの納税義務も引き続き発生します。

月々の支払いの違い

リースバックでは、不動産を売却した後は賃借人として毎月家賃を支払う必要があります。この家賃は通常の賃貸物件と同様に、市場相場に基づいて設定されることが多いです。

リバースモーゲージでは、基本的に契約期間中の返済は不要です。むしろ、金融機関から毎月一定額を受け取ることができる場合もあります。ただし、固定資産税や管理費、修繕費などの所有者としての費用負担は継続します。

固定資産税や修繕費の負担

固定資産税や修繕費の負担も大きな違いです。リースバックの場合、所有権が業者に移るため、固定資産税や大規模な修繕費は基本的に新しい所有者である業者が負担します。契約内容によって異なる場合もありますが、多くの場合は賃借人としての小規模な修繕のみを負担することになります。

リバースモーゲージでは、所有権が本人に残るため、固定資産税や修繕費などの所有者としての負担はすべて契約者が続けて負担することになります。この点は、特に高齢になるにつれて大きな修繕が必要になった場合に負担となる可能性があります。

それぞれの利用条件を比較

年齢制限の有無

リースバックは基本的に年齢制限がなく、幅広い年齢層の方が利用できます。住宅ローンの返済が困難になった方や、事業資金が必要な方など、様々なニーズに対応しています。

一方、リバースモーゲージは多くの金融機関で年齢制限があります。一般的には55歳以上や60歳以上といった条件が設けられていることが多く、主に高齢者向けの制度として運用されています。金融機関によって条件は異なりますが、若い世代は利用しにくい傾向があります。

対象となる物件の種類

リースバックは比較的幅広い物件が対象となります。戸建て住宅やマンションはもちろん、場合によっては店舗や事務所なども対象になることがあります。ただし、業者によって取り扱う物件の条件は異なるため、事前の確認が必要です。

リバースモーゲージは金融機関によって対象物件が限定されることが多いです。特に資産価値の維持が見込める都市部の物件が優遇される傾向があります。また、築年数や構造に関する条件が厳しく、木造住宅や築年数が古い物件は対象外となることもあります。

資金使途の制限

リースバックは基本的に資金使途に制限がありません。売却代金は自由に使えるため、住宅ローンの返済、事業資金、生活資金、旅行資金など、様々な目的に活用できます。

リバースモーゲージは金融機関によって資金使途に制限がある場合があります。特に公的機関が提供するリバースモーゲージ商品では、住宅のリフォームや介護費用など、使途が限定されているケースもあります。民間金融機関の商品では比較的自由度が高いものもありますが、事前に確認が必要です。

収入条件の違い

リースバックでは、賃貸契約を結ぶため、家賃を支払い続ける能力が求められます。そのため、安定した収入があることが条件となる場合が多いです。年金収入だけでは家賃支払いが厳しい場合、利用が難しくなることもあります。

リバースモーゲージは基本的に収入条件はありませんが、固定資産税や管理費を支払える程度の収入は必要です。むしろ、収入が少ない高齢者の方が、生活資金を補う手段として利用するケースが多いです。

調達できる資金額の違い

リースバックで得られる資金の目安

リースバックで得られる資金は、物件の市場価値によって大きく異なります。一般的には市場価格の70〜80%程度が目安となることが多いですが、物件の状態や立地、築年数などによって変動します。

例えば、市場価値3,000万円の物件であれば、2,100万円〜2,400万円程度の資金調達が可能かもしれません。ただし、業者によって買取価格の設定方法は異なるため、複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。

リバースモーゲージの融資額はどのくらい？

リバースモーゲージの融資額は、物件の評価額、契約者の年齢、金融機関の融資条件などによって決まります。一般的には物件評価額の30〜50%程度が上限となることが多いです。また、契約者の年齢が高いほど融資可能額が増える傾向があります。

例えば、評価額3,000万円の物件で65歳の方の場合、900万円〜1,500万円程度の融資枠が設定されることが考えられます。ただし、金融機関によって条件は大きく異なるため、複数の金融機関に相談することをおすすめします。

費用対効果で比較すると

両者を費用対効果で比較すると、短期的にはリースバックの方が多くの資金を調達できる可能性が高いです。一方で、長期的に見るとリバースモーゲージの方が有利なケースもあります。

リースバックでは一括で資金を受け取れる反面、家賃の支払いが続くため、長期間住み続ける場合は総コストが高くなる可能性があります。リバースモーゲージでは融資額は少なくても、家賃相当の支出がなく、所有権も維持できるメリットがあります。

以下の表で両者の資金調達例を比較してみましょう。

項目	リースバック	リバースモーゲージ
物件評価額	3,000万円	3,000万円
調達可能額	2,100〜2,400万円（一括）	900〜1,500万円（融資枠）
月々の支出	家賃：10〜15万円	固定資産税・管理費のみ
10年間の総コスト	家賃：1,200〜1,800万円	固定資産税等：240〜360万円程度

向いている人の特徴

リースバックが向いている人

リースバックは以下のような方に向いています。

まず、まとまった資金を一括で必要としている方です。例えば、事業資金の調達や住宅ローンの返済に困っている方、医療費や介護費用など急な出費に迫られている方などが該当します。

また、将来的に住み替えや施設入居を考えている方にも適しています。リースバックでは契約期間が決まっていることが多く、数年後には退去する予定がある方にとっては、その間の住居を確保しながら資金も得られる良い選択肢となります。

さらに、不動産の維持管理の負担から解放されたい方にも向いています。固定資産税や大規模修繕の負担がなくなるため、高齢になって住宅の管理が難しくなった方には魅力的な選択肢です。

リバースモーゲージが向いている人

リバースモーゲージは以下のような方に向いています。

まず、長期間にわたって同じ住居に住み続けたい方です。所有権が維持されるため、住み慣れた家で最後まで暮らしたいと考える方には適しています。

また、相続を考えている方にも向いています。リバースモーゲージでは、契約終了時に不動産の売却か、相続人による一括返済かを選べる場合が多いです。不動産を次世代に残したいと考える方には選択肢の一つとなります。

さらに、徐々に資金を引き出して使いたい方にも適しています。一度に大きな金額を手にすると使い切ってしまう不安がある方は、必要に応じて少しずつ引き出せるリバースモーゲージの方が資金管理がしやすいでしょう。

家族構成から考える選び方

家族構成によっても向いている方法は異なります。

例えば、単身の高齢者の場合、リバースモーゲージは生活資金を補いながら最後まで自宅に住み続けられるため、適している場合が多いです。特に子どもがいない場合や、相続の心配がない場合は、リバースモーゲージの方がメリットが大きいでしょう。

一方、配偶者と二人暮らしの場合は、どちらかが亡くなった後のことも考慮する必要があります。リバースモーゲージでは、契約者が亡くなった時点で返済が必要になる場合があるため、配偶者の居住権を確保するための対策が必要です。

また、子どもと同居している場合や、将来的に子どもに家を継がせたい場合は、リースバックよりもリバースモーゲージの方が適している可能性が高いです。リバースモーゲージであれば、相続時に子どもが融資を返済することで、不動産を引き継ぐことができます。

メリットとデメリットの比較

リースバックのメリット

リースバックの最大のメリットは、まとまった資金を一括で受け取れることです。住宅ローンの返済や事業資金、医療費など、大きな出費に対応できます。

また、住み慣れた家に住み続けられるため、引っ越しの手間や精神的負担がありません。特に高齢者にとっては、環境の変化によるストレスを避けられる点は大きなメリットです。

さらに、不動産の所有に伴う負担から解放されます。固定資産税や管理費、大規模修繕費などの負担がなくなり、経済的・精神的な負担が軽減されます。

リースバックのデメリット

一方で、リースバックには以下のようなデメリットもあります。

まず、市場価格よりも低い金額での売却になることが多いです。通常の不動産売却と比べると、70〜80%程度の価格になることが一般的です。

また、賃貸契約となるため、毎月の家賃支払いが必要になります。長期間住み続ける場合、総支払額が売却価格を上回る可能性もあります。

さらに、契約期間が限定されている場合が多く、更新できない可能性もあります。また、家賃の値上げや契約条件の変更などのリスクも考慮する必要があります。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージの最大のメリットは、所有権を維持したまま資金を調達できることです。自分の家に住み続けながら、必要な資金を得られます。

また、契約期間中は基本的に返済不要で、契約者の死亡時や契約終了時に一括返済する形になります。毎月の返済負担がないため、年金だけの生活でも安心です。

さらに、相続の選択肢が残されています。契約終了時に、相続人が融資を返済すれば不動産を相続することができます。家族に不動産を残したい方にとっては重要なポイントです。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージにも注意すべきデメリットがあります。

まず、融資額が物件評価額の30〜50%程度と限られていることです。リースバックと比べると一度に調達できる資金額は少なくなります。特に緊急で大きな資金が必要な場合には不向きかもしれません。

また、物件の条件が厳しく、立地や築年数によっては利用できない場合があります。特に地方の物件や築年数が古い物件は、金融機関から敬遠されることが多いです。

さらに、金利変動のリスクがあります。変動金利型の場合、将来的に金利が上昇すると借入残高が予想以上に増える可能性があります。固定金利型を選ぶか、金利上昇のリスクを考慮した計画を立てる必要があります。

将来のことを考えた選び方

買い戻しの可能性

将来的な状況変化に備えて、買い戻しの可能性も考慮しておくと安心です。

リースバックでは、契約時に買い戻しオプションを付けることができる場合があります。例えば「5年以内であれば売却価格の110%で買い戻せる」といった条件を設定できることもあります。ただし、すべての業者がこのオプションを提供しているわけではないため、重要視する場合は契約前に確認が必要です。

リバースモーゲージでは、いつでも一括返済して契約を終了させることができます。資金に余裕ができた場合や相続人が返済する場合など、柔軟に対応できるのがメリットです。

相続人への影響

相続を考える場合、両者の違いは大きいです。

リースバックでは、不動産はすでに売却済みのため、相続の対象にはなりません。売却代金が残っていれば、それが相続財産となります。相続税の心配は少なくなりますが、家族に不動産を残したい場合には不向きです。

リバースモーゲージでは、不動産自体は相続の対象になりますが、融資残高も一緒に相続することになります。相続人は「融資を返済して不動産を相続する」か「不動産を売却して融資を返済し、残金があれば受け取る」かを選択できます。家族に不動産を残したい場合は、リバースモーゲージの方が選択肢が広がります。

長生きリスクへの対応

「長生きリスク」とは、予想以上に長生きすることで資金が不足するリスクのことです。両者はこのリスクへの対応が異なります。

リースバックでは、売却代金を一括で受け取るため、その後の資金管理が重要になります。長生きした場合、売却代金を使い切ってしまう可能性もあります。また、家賃の支払いは契約期間中ずっと続くため、長期的な家賃負担も考慮する必要があります。

リバースモーゲージでは、年金型の場合、契約者が生存している限り融資を受け続けられるケースもあります。これは長生きリスクへの対応として有効です。ただし、融資可能額には上限があるため、超長寿の場合は資金が不足する可能性もあります。

以下の表で長生きリスクへの対応を比較してみましょう。

項目	リースバック	リバースモーゲージ
資金調達方法	一括で受け取り	年金型や枠型など選択可
長生きした場合	売却代金を使い切るリスク家賃支払いの継続	融資上限に達するリスク所有権は維持
資金管理の難易度	自己管理が必要	必要に応じて引き出せる場合も