築年数が経過したアパートを所有している方の多くは「古い物件は売れるのだろうか」「少しでも高く売るにはどうしたらいいのか」と悩んでいます。確かに新築や築浅物件に比べると不利な面もありますが、適切な準備と戦略があれば、古いアパートでも十分に売却できる可能性があります。
この記事では、古いアパートを売却する際のポイントや注意点を詳しく解説します。市場価値の見極め方から具体的な売却準備、そして成功事例まで幅広くお伝えします。これから売却を考えている方はぜひ参考にしてください。
古いアパートの売却は可能？現状と市場価値
「築年数が古いアパートは売れないのでは？」と心配される方も多いでしょう。結論から言えば、築年数が経過したアパートでも、適切な価格設定と戦略があれば十分に売却可能です。
築年数が経過したアパートの市場価値
築年数が経過したアパートの市場価値は、新築時から比べると確かに下がります。一般的に木造アパートの場合、築22年を超えると建物の評価額はゼロになるとされています。しかし、これは建物部分の評価であり、土地の価値は残ります。
不動産の価値は「土地」と「建物」の2つの要素から成り立っています。築年数が古くなると建物の価値は減少しますが、土地の価値は立地条件によっては維持されるか、場合によっては上昇することもあります。特に都心部や交通の便が良い場所では、建物の価値が低くても土地の価値で十分に売却できるケースが多いです。
古いアパートでも売れる理由
古いアパートが売れる理由はいくつかあります。
まず、購入層の多様化が挙げられます。不動産投資家の中には、古い物件を安く購入してリノベーションを施し、資産価値を高めるという戦略を取る方も増えています。彼らにとって、築年数が古い物件は「掘り出し物」になる可能性があります。
次に、立地の良さです。駅から近い、商業施設が充実している、教育機関へのアクセスが良いなど、立地条件が優れていれば、築年数が古くても需要は存在します。特に一次取得者や若いファミリー層は、新築にこだわるよりも、立地の良い中古物件を選ぶ傾向があります。
また、近年では「古い」ことがむしろ魅力になるケースもあります。昭和レトロな雰囲気や、新築にはない味わいを求める購入者も存在します。そういった方々にとっては、古いアパートは独自の価値を持つ物件となります。
売却前に知っておきたい物件の評価ポイント
古いアパートを売却する前に、自分の物件がどのような評価を受けるのか把握しておくことが重要です。主な評価ポイントは以下の通りです。
立地条件は最も重要な要素です。駅からの距離、周辺環境、日当たり、騒音の有無などが評価されます。特に最寄り駅からの距離は徒歩10分以内であれば大きなマイナスにはなりません。
建物の状態も重要です。外壁の劣化、雨漏り、シロアリ被害などがあると評価は下がります。しかし、定期的なメンテナンスが行われていれば、築年数の古さをある程度カバーできます。
設備の状態も見られます。給湯器、エアコン、キッチン、バスルームなどの設備が古いままだと評価は下がりますが、更新されていれば評価アップにつながります。
間取りや日当たりも重要です。南向きの部屋や使い勝手の良い間取りは、築年数が古くても評価されます。逆に、北向きの部屋や奇妙な間取りは評価が下がる原因になります。
古いアパートを少しでも高く売るためのコツ
古いアパートを少しでも高く売るためには、いくつかのコツがあります。ここでは具体的な方法をご紹介します。
物件の魅力を最大限に引き出す準備
まず大切なのは、物件の第一印象を良くすることです。内覧時に良い印象を持ってもらうことで、購入意欲が高まります。
徹底的な清掃は基本中の基本です。特に水回り（キッチン、バスルーム、トイレ）は念入りに掃除しましょう。カビや水垢は古さを強調してしまいます。窓ガラスも綺麗に拭き、室内を明るく見せることが重要です。
不要な家具や物は片付け、空間を広く見せることも効果的です。部屋が狭く感じると、購入意欲は低下します。特に玄関やリビングは広々と見せるよう心がけましょう。
壁紙の汚れや傷が目立つ場合は、部分的に張り替えるだけでも印象が大きく変わります。明るい色の壁紙は室内を広く見せる効果があります。
庭や共用部分がある場合は、雑草を取り除き、きれいに整えておくことも大切です。外観の印象は購入判断に大きく影響します。
リフォームは必要？費用対効果を考える
古いアパートを売却する際、リフォームをすべきかどうかは悩むところです。結論から言えば、全面リフォームは費用対効果が低いケースが多いです。
リフォーム費用と売却価格の上昇分を比較すると、投資した金額以上の価格上昇が見込めないことが多いです。例えば、200万円かけてキッチンをリフォームしても、売却価格が200万円以上上がるとは限りません。
ただし、部分的な修繕や簡易的なリフォームは効果的な場合があります。例えば、以下のような対応は費用対効果が高いです。
壁紙の張り替えは比較的安価で、見た目の印象を大きく変えることができます。特に汚れや傷が目立つ場所は優先的に対応しましょう。
水回りの蛇口交換や、古くなったシャワーヘッドの交換も効果的です。数万円程度の投資で、使用感が大きく改善します。
床のフローリングが傷ついている場合は、全面張り替えではなく、補修や部分的な張り替えを検討しましょう。
照明器具を明るいLEDに交換するだけでも、室内の印象は大きく変わります。
リフォームを検討する際は、不動産会社に相談し、どの程度の対応が売却価格に影響するか意見を聞くことをお勧めします。
適切な売却タイミングの見極め方
不動産市場には季節による変動があります。一般的に、引っ越しシーズンである1月から3月は需要が高まる時期です。この時期は転勤や進学に伴う住み替えが多く、物件を探す人が増えます。
また、ボーナス支給後の6月から7月、12月から1月も購入意欲が高まる時期です。まとまった資金が入ることで、住宅購入を検討する人が増えるためです。
逆に、8月のお盆や12月の年末年始は不動産市場が停滞する時期です。この時期の売り出しは避けた方が良いでしょう。
ただし、個人的な事情や急な資金需要がある場合は、必ずしも最適な時期を待つ必要はありません。市場動向よりも個人の状況を優先することも大切です。
また、金利動向にも注目しましょう。住宅ローン金利が上昇傾向にある場合、購入意欲が低下する可能性があります。逆に、金利が低下傾向にある場合は、購入意欲が高まる傾向があります。
複数の不動産会社に査定を依頼する重要性
古いアパートを売却する際は、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によって査定額に差が出ることがあります。
一社だけの査定では、適正価格かどうか判断できません。最低でも3社以上に査定を依頼し、各社の査定額を比較することをお勧めします。
査定額の差が大きい場合は、その理由を各社に確認しましょう。根拠のある説明ができる会社の方が信頼できます。
また、査定額だけでなく、担当者の対応や提案内容も重要です。古い物件の売却には専門的な知識や経験が必要です。過去に古い物件の売却実績がある会社を選ぶことをお勧めします。
インターネットの一括査定サービスを利用すると、簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できます。ただし、営業電話が増える可能性があるので注意が必要です。
売却価格に影響する要素
古いアパートの売却価格は様々な要素によって決まります。ここでは主な影響要素と対策方法をご紹介します。
| 影響要素 | 価格への影響 | 対策方法 |
|---|---|---|
| 立地条件 | 非常に大きい | 周辺環境や利便性をアピール |
| 建物の状態 | 大きい | 清掃・簡易修繕の実施 |
| 築年数 | 中程度 | 耐震性や設備の更新状況を強調 |
| 間取り | 中程度 | 使い勝手の良さをアピール |
| 管理状態 | 小〜中程度 | 修繕履歴の提示 |
立地条件は売却価格に最も大きな影響を与えます。駅からの距離、周辺の商業施設、教育機関へのアクセス、治安の良さなどが評価されます。これらの情報は売却時に積極的にアピールしましょう。
建物の状態も重要です。外壁の劣化、雨漏り、シロアリ被害などがあると価格は大幅に下がります。売却前に必要な修繕を行い、建物の状態を良くしておくことが大切です。
築年数は避けられない要素ですが、定期的なメンテナンスや設備の更新状況をアピールすることで、マイナス要素を軽減できます。特に耐震性能が確保されていることは重要なアピールポイントになります。
間取りは変更が難しい要素ですが、使い勝手の良さや収納スペースの充実度などをアピールすることで、評価を高めることができます。
管理状態も価格に影響します。修繕履歴や管理組合の活動状況、修繕積立金の状況などを提示することで、適切に管理されていることをアピールしましょう。
古いアパート売却時の注意点
古いアパートを売却する際には、いくつかの注意点があります。トラブルを避けるためにも、事前に把握しておきましょう。
買主からよくある指摘事項とその対応
古いアパートを売却する際、買主からよく指摘される事項があります。事前に対応しておくことで、スムーズな売却につながります。
まず、設備の老朽化に関する指摘です。特に給湯器、エアコン、キッチン設備などは使用年数が長いと故障リスクが高まります。可能であれば事前に点検し、必要に応じて修理や交換を検討しましょう。
次に、壁や床の傷、クロスの変色などの美観に関する指摘です。これらは比較的安価で対応できるので、目立つ箇所は修繕しておくことをお勧めします。
水回りのカビや水垢も指摘されやすい点です。特にバスルームやキッチンは徹底的に清掃し、カビが発生している場合は除去しておきましょう。
また、騒音や日当たりなど、生活環境に関する指摘もあります。これらは物件の特性なので変更は難しいですが、正直に情報を開示することが大切です。隠し事があると後々トラブルになる可能性があります。
瑕疵担保責任について知っておくべきこと
瑕疵担保責任とは、売却した物件に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」という名称に変わりましたが、基本的な考え方は同じです。
売主は、引き渡し時に物件に隠れた欠陥があった場合、買主から修補や代金減額、損害賠償などを求められる可能性があります。責任期間は原則として物件引き渡しから1年間ですが、契約で変更することも可能です。
重要なのは、知っている欠陥は必ず事前に買主に伝えることです。例えば、過去に雨漏りがあった、シロアリ被害があったなどの事実は隠さず伝えましょう。知っていながら隠した場合、後々大きなトラブルになる可能性があります。
また、売買契約時に「瑕疵担保責任免除特約」を結ぶことも一般的です。ただし、免除特約があっても、売主が知っていながら告げなかった欠陥については責任を免れることはできません。
不安がある場合は、売却前に建物状況調査（インスペクション）を実施することをお勧めします。第三者の専門家による調査結果があれば、買主も安心して購入を検討できます。
売却にかかる諸費用の内訳
古いアパートを売却する際には、様々な費用がかかります。主な費用は以下の通りです。
| 費用項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の3%+6万円（税別） | 上限額で、交渉により減額も可能 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 | 売却価格により変動 |
| 抵当権抹消費用 | 1〜5万円程度 | 住宅ローンがある場合 |
| 測量費用 | 10〜30万円程度 | 必要な場合のみ |
| 譲渡所得税 | 売却益の約10〜20% | 保有期間により税率変動 |
| 引っ越し費用 | 10〜30万円程度 | 距離や荷物量により変動 |
最も大きな費用は仲介手数料です。法律で上限額が定められており、売却価格の3%+6万円（税別）となっています。ただし、これは上限額なので、不動産会社によっては割引を行っている場合もあります。
印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙の費用で、売却価格によって金額が変わります。例えば、1,000万円以上5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超1億円以下の場合は3万円となっています。
住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消費用がかかります。司法書士への報酬と登録免許税が主な費用です。
土地の境界が不明確な場合は、測量費用がかかることがあります。特に古い物件の場合、境界が曖昧になっていることが多いので注意が必要です。
また、売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合は、譲渡所得税がかかります。
保有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として税率が軽減されます。売却益の計算方法や特例制度については、後述する「税金面での注意点と特例制度」で詳しく解説します。
引っ越し費用も忘れてはならない費用の一つです。距離や荷物量によって費用は変わりますが、一般的には10〜30万円程度を見込んでおくと良いでしょう。
税金面での注意点と特例制度
不動産売却時には税金面での注意点もあります。特に重要なのが譲渡所得税です。
譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は約39.63%、5年超の長期譲渡所得の場合は約20.315%となっています。
取得費とは、物件を購入した際の代金や購入時の諸費用、購入後に行ったリフォーム費用などの合計です。古い物件の場合、購入時の資料が残っていないことも多いですが、その場合は売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費の制度を利用できます。
譲渡費用とは、売却に際してかかった仲介手数料や印紙税、測量費用などの費用です。これらも譲渡所得から差し引くことができます。
また、居住用財産を売却した場合、いくつかの特例制度を利用できる可能性があります。
3,000万円特別控除は、居住用財産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。この特例を利用すれば、3,000万円以下の譲渡所得であれば税金がかからなくなります。
特定の居住用財産の買換え特例は、居住用財産を売却し、新たに居住用財産を購入する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得への課税を繰り延べることができる制度です。
これらの特例制度を利用するには一定の条件があります。詳細は税理士や不動産会社に相談することをお勧めします。
売却方法の選び方
古いアパートを売却する方法はいくつかあります。それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。
仲介と買取の違いとメリット・デメリット
不動産売却の主な方法には「仲介」と「買取」があります。それぞれの特徴を比較してみましょう。
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入って売買を成立させる方法です。不動産会社は物件情報を広告し、内覧の対応や価格交渉、契約手続きなどをサポートします。
仲介のメリットは、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いことです。複数の購入希望者の中から条件の良い買主を選ぶことができます。
一方、デメリットは売却までに時間がかかることです。平均的には3〜6ヶ月程度かかりますが、古い物件の場合はさらに時間がかかることもあります。また、内覧対応や価格交渉などの手間もかかります。
買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。買取業者に査定を依頼し、提示された金額で売却します。
買取のメリットは、売却が確実かつ迅速に完了することです。通常、申し込みから2週間程度で現金化できます。また、内覧対応や価格交渉の手間がなく、現状のままで売却できるため、リフォームや修繕の必要もありません。
デメリットは、仲介に比べて売却価格が低くなることです。一般的に市場価格の7〜8割程度の金額になります。これは買取業者が物件を再販するためのリスクや経費を考慮しているためです。
どちらの方法が良いかは、売主の状況や優先事項によって異なります。急ぎの資金が必要な場合や、手間をかけたくない場合は買取が適しています。一方、少しでも高く売りたい場合や、時間的余裕がある場合は仲介が適しています。
不動産会社の選び方と注意点
不動産会社を選ぶ際には、いくつかのポイントに注意しましょう。
まず、古い物件の売却実績があるかどうかを確認することが重要です。築年数が経過した物件の売却には専門的なノウハウが必要です。過去の実績や成功事例を聞いてみましょう。
次に、営業エリアを確認しましょう。物件がある地域に精通している不動産会社の方が、適切な価格設定や効果的な販売戦略を立てられます。地元密着型の会社は地域情報に詳しいというメリットがあります。
担当者の対応も重要なポイントです。丁寧な説明、迅速な連絡、誠実な態度などを見極めましょう。特に質問への回答が明確で、専門用語を分かりやすく説明してくれる担当者は信頼できます。
また、販売戦略や販促活動の内容も確認しましょう。ポータルサイトへの掲載、チラシの配布、オープンハウスの開催など、どのような方法で買主を集めるのかを具体的に説明してもらいましょう。
契約内容も重要です。特に専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ場合は、契約期間や解除条件を確認しておきましょう。一般的な契約期間は3ヶ月ですが、古い物件の場合は売却に時間がかかることを考慮し、更新の条件なども確認しておくと良いでしょう。
インターネット査定と訪問査定の違い
不動産査定には「インターネット査定」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの特徴を理解し、適切に活用しましょう。
インターネット査定は、オンラインで物件情報を入力すると、AIや過去のデータをもとに自動的に査定額が算出されるサービスです。短時間で結果が得られ、複数の不動産会社の査定額を一度に比較できるというメリットがあります。
一方、デメリットは精度が低いことです。実際に物件を見ていないため、建物の状態や周辺環境などを正確に評価できません。特に古い物件の場合、メンテナンス状況や設備の更新状況によって価格が大きく変わるため、インターネット査定だけでは不十分です。
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問して査定を行うサービスです。建物の状態、日当たり、眺望、周辺環境などを実際に確認した上で査定額を算出します。
メリットは精度が高いことです。物件の特徴や強みを直接確認できるため、より正確な査定額を算出できます。また、担当者と直接話すことで、売却に関する疑問や不安を解消できるというメリットもあります。
デメリットは時間がかかることです。訪問日の調整や実際の査定に時間を要します。また、複数の不動産会社に依頼する場合は、その分だけ対応が必要になります。
古いアパートを売却する場合は、まずインターネット査定で大まかな相場を把握し、その後、信頼できる複数の不動産会社に訪問査定を依頼するという流れがお勧めです。
売却までの流れとスケジュール
古いアパートを売却する際の一般的な流れとスケジュールを理解しておくことで、見通しを持って準備を進めることができます。
売却準備から引き渡しまでの期間
古いアパートの売却は、準備から引き渡しまで平均的に4〜8ヶ月程度かかります。ただし、物件の状態や市場環境によって変動します。
まず、売却準備に1〜2ヶ月程度かかります。この期間に不動産会社の選定、査定、媒介契約の締結、物件の整理や清掃、必要に応じた簡易リフォームなどを行います。
次に、販売活動期間が2〜4ヶ月程度続きます。この期間に広告掲載、内覧対応、価格交渉などを行います。古い物件の場合、購入検討者が少ないこともあり、新築や築浅物件に比べて時間がかかることが多いです。
買主が見つかり、売買契約を締結してから引き渡しまでは1〜2ヶ月程度かかります。この期間に残債の精算、抵当権の抹消手続き、引っ越しなどを行います。
急いで売却したい場合は、買取を選択することで期間を短縮できます。買取の場合、申し込みから契約、引き渡しまで2週間〜1ヶ月程度で完了することが多いです。
必要な書類と準備するタイミング
不動産売却には様々な書類が必要です。早めに準備しておくことで、スムーズに手続きを進めることができます。
売却準備段階で必要な書類は以下の通りです。
権利証（登記識別情報）は物件の所有者であることを証明する重要な書類です。紛失している場合は、法務局で登記事項証明書を取得する必要があります。
固定資産税納税通知書は、物件の評価額や税額を確認するための書類です。直近のものを用意しましょう。
建築確認済証・検査済証は、建物が法律に適合していることを証明する書類です。古い物件の場合、紛失していることも多いですが、可能であれば探しておきましょう。
管理規約や総会議事録は、マンションやアパートの場合に必要です。管理組合から取り寄せましょう。
売買契約時に必要な書類は以下の通りです。
印鑑証明書は、契約時に必要です。発行から3ヶ月以内のものが有効です。
住民票は、現住所を証明する書類です。こちらも3ヶ月以内のものが必要です。
実印は、契約書に押印するために必要です。事前に用意しておきましょう。
これらの書類は、不動産会社から指示があったタイミングで準備すれば大丈夫ですが、特に権利証（登記識別情報）は重要なので、売却を検討し始めた段階で確認しておくことをお勧めします。
トラブルなく取引を進めるためのポイント
古いアパートの売却では、様々なトラブルが発生する可能性があります。事前に注意点を押さえておくことで、スムーズな取引を実現しましょう。
まず、物件の状態を正確に伝えることが重要です。古い物件特有の不具合や修繕歴などは、隠さず買主に伝えましょう。後から問題が発覚すると、引き渡し後のトラブルにつながります。
次に、境界確定を行っておくことをお勧めします。特に古い物件の場合、境界が不明確なことがあります。隣接地との境界トラブルを避けるためにも、必要に応じて測量を実施しましょう。
また、住宅ローンの残債がある場合は、早めに金融機関に相談しておくことが大切です。完済手続きや抵当権抹消の手続きには時間がかかることがあります。
さらに、売買契約書の内容をしっかり確認することも重要です。特に瑕疵担保責任（契約不適合責任）の範囲や期間、引き渡し条件などは念入りに確認しましょう。
最後に、引き渡し時のチェックも重要です。建物内に残置物がないか、約束した修繕が完了しているかなど、買主と一緒に確認しておくことで、引き渡し後のトラブルを防ぐことができます。
古いアパート売却の成功事例
実際に古いアパートの売却に成功した事例を紹介します。これらの事例から学ぶことで、自分の物件売却にも役立てることができるでしょう。
築30年超のアパートを好条件で売却できたケース
東京都内の築35年の木造アパート（2階建て、4戸）を所有していたAさんの事例です。立地は最寄り駅から徒歩12分と少し離れていましたが、閑静な住宅街にあり、周辺環境は良好でした。
当初、不動産会社からの査定額は土地価格のみで建物評価はほぼゼロでした。しかし、Aさんは諦めずに以下の対策を実施しました。
まず、共用部分の美観向上に取り組みました。エントランスの照明をLEDに交換し、外壁の汚れを高圧洗浄で除去しました。また、敷地内の植栽を整理し、アプローチをきれいに整備しました。
次に、空室となっていた1部屋を簡易リフォームしました。壁紙の張り替え、フローリングのクリーニング、水回りの修繕を行い、居住可能な状態にしました。
さらに、過去10年間の修繕履歴や点検記録をまとめた資料を作成しました。定期的にメンテナンスを行っていたことを示す証拠として、買主に提示できるようにしました。
これらの対策の結果、当初の査定額よりも約15%高い価格で売却することができました。買主は不動産投資家で、立地の良さと管理状態の良さを評価してくれました。また、既存の入居者がいたことも安定した収入源として評価されました。
このケースから学べる点は、古い物件でも適切な準備と戦略があれば、価値を高めることができるということです。特に管理状態の良さをアピールすることが重要です。
工夫次第で査定額アップに成功した例
大阪府内の築28年の鉄筋コンクリート造アパート（3階建て、6戸）を所有していたBさんの事例です。最寄り駅からは徒歩7分と比較的良い立地でしたが、周辺に新築マンションが増えており、競争が激しい環境でした。
Bさんは複数の不動産会社に査定を依頼したところ、査定額に大きな開きがありました。最も高い査定額と最も低い査定額の差は約20%もありました。
Bさんは以下の工夫を行いました。
まず、物件の強みを明確にしました。駅近、角地、日当たり良好、周辺に商業施設が充実といった特徴を整理し、アピールポイントとしてまとめました。
次に、将来性をアピールしました。近隣で再開発計画があることを調査し、将来的に利便性が向上する可能性を示しました。
さらに、収益性を強調しました。過去5年間の入居率が95%以上と安定していることや、適正な家賃設定により空室リスクが低いことをデータで示しました。
また、専門家によるインスペクション（建物状況調査）を実施し、構造上の問題がないことを証明しました。これにより、買主の不安を軽減することができました。
これらの工夫の結果、当初の最高査定額よりもさらに5%高い価格で売却することに成功しました。買主は将来的な資産価値の上昇を期待する法人でした。
このケースから学べる点は、物件の強みを明確にし、データや第三者の評価を活用することで、買主の安心感を高めることが重要だということです。特に古い物件の場合、買主の不安を取り除くための情報提供が売却成功のカギとなります。
まとめ
古いアパートでも適切な準備と戦略があれば、十分に売却可能です。立地条件の良さや土地の価値をアピールし、物件の状態を可能な範囲で整えることが大切です。
売却前には複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握しましょう。全面リフォームは費用対効果が低いことが多いですが、清掃や簡易的な修繕は効果的です。
税金面では特例制度を活用できる可能性があるので、専門家に相談することをお勧めします。また、売却方法は仲介と買取のメリット・デメリットを理解した上で選びましょう。
何より重要なのは、物件の状態を正直に伝え、買主との信頼関係を築くことです。これが古いアパートを少しでも高く、スムーズに売却するための基本となります。
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